Ο πλήρης οδηγός αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές

Η Ελλάδα υποδέχεται ενεργά ξένους αγοραστές ακινήτων και η διαδικασία αγοράς — παρότι έχει συγκεκριμένες νομικές απαιτήσεις — είναι απλή όταν γνωρίζετε τι να περιμένετε. Είτε είστε πολίτης της ΕΕ είτε υπήκοος τρίτης χώρας, τα βήματα είναι σε μεγάλο βαθμό ίδια και, με τη σωστή ομάδα, όλη η διαδικασία από την αποδοχή της προσφοράς έως την παράδοση κλειδιών συνήθως διαρκεί έξι έως δώδεκα εβδομάδες. Αυτός ο οδηγός εξηγεί ακριβώς τι συμβαίνει σε κάθε στάδιο, πόσο κοστίζει και τι να προσέξετε για να προχωρήσετε με σιγουριά.

Τα δύο πρώτα βήματα γίνονται πριν καν υποβάλετε προσφορά. Θα χρειαστείτε ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου — γνωστό ως ΑΦΜ — απαραίτητο για κάθε οικονομική συναλλαγή στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτου. Οι πολίτες της ΕΕ μπορούν να τον αποκτήσουν απευθείας σε τοπική εφορία· οι υπήκοοι τρίτων χωρών συνήθως μέσω Έλληνα δικηγόρου που ενεργεί ως εκπρόσωπός τους. Παράλληλα, θα χρειαστεί να ανοίξετε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό. Η ελληνική νομοθεσία απαιτεί τα χρήματα της αγοράς να περάσουν από ελληνικό λογαριασμό, τόσο για συμμόρφωση με τους κανόνες κατά της νομιμοποίησης εσόδων όσο και για απόδειξη της νόμιμης προέλευσης των κεφαλαίων. Ο δικηγόρος σας μπορεί να βοηθήσει και στα δύο πριν ταξιδέψετε.

Η νομική διαδικασία: Από την προσφορά στην ολοκλήρωση

Μόλις γίνει δεκτή η προσφορά σας, ο δικηγόρος διενεργεί πλήρη νομικό έλεγχο. Αυτό περιλαμβάνει έλεγχο τίτλων στο Κτηματολόγιο για επιβεβαίωση της καθαρής κυριότητας του πωλητή, διαπίστωση ότι δεν υπάρχουν υποθήκες, κατασχέσεις ή βάρη, επιβεβαίωση της νομιμότητας όλων των οικοδομικών αδειών και έλεγχο ότι ο πωλητής δεν έχει εκκρεμείς οφειλές ΕΝΦΙΑ, του ετήσιου φόρου ακινήτων. Το στάδιο αυτό είναι κρίσιμο και αδιαπραγμάτευτο — μην το παραλείπετε ποτέ. Όταν ο έλεγχος ολοκληρωθεί χωρίς προβλήματα, αγοραστής και πωλητής υπογράφουν προσύμφωνο, ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που κατοχυρώνει την τιμή και τους όρους. Τότε ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή, συνήθως 10% της τιμής αγοράς.

Πριν υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής πρέπει να πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, ο οποίος στην Ελλάδα ανέρχεται σε 3.09% της τιμής αγοράς ή της αντικειμενικής αξίας — όποια είναι υψηλότερη. Ο φόρος καταβάλλεται απευθείας στη φορολογική αρχή πριν προχωρήσει ο συμβολαιογράφος. Τα συνολικά έξοδα συναλλαγής συνήθως κυμαίνονται μεταξύ 7% και 10% της τιμής αγοράς, με ενδεικτική ανάλυση: φόρος μεταβίβασης 3.09%, συμβολαιογραφικά 1–1.5%, δικηγορικά 1–2% και τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο περίπου 0.5%. Εντάξτε τα στον προϋπολογισμό σας εξαρχής.

Το τελικό βήμα είναι η υπογραφή του κύριου συμβολαίου ενώπιον αδειοδοτημένου Έλληνα συμβολαιογράφου. Πρέπει να παρίστανται τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής — ή οι εξουσιοδοτημένοι νόμιμοι εκπρόσωποί τους με πληρεξούσιο. Το πληρεξούσιο είναι ιδιαίτερα χρήσιμο για ξένους αγοραστές που δεν μπορούν να ταξιδέψουν επανειλημμένα στην Ελλάδα· το υπογράφετε μία φορά, σε ελληνικό προξενείο στη χώρα σας ή στην Ελλάδα, και ο δικηγόρος χειρίζεται όλα τα υπόλοιπα. Με την υπογραφή και την καταχώριση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, η κυριότητα μεταβιβάζεται νομικά και το ακίνητο είναι δικό σας.

Ο συνολικός χρόνος από την αποδοχή της προσφοράς έως την ολοκλήρωση είναι συνήθως έξι έως δώδεκα εβδομάδες για μια απλή συναλλαγή. Σύνθετες περιπτώσεις — ακίνητα με πολεοδομικά ζητήματα, κληρονομικές εκκρεμότητες ή πολλούς ιδιοκτήτες — μπορεί να απαιτήσουν περισσότερο χρόνο, γι’ αυτό ο ενδελεχής αρχικός έλεγχος εξοικονομεί σημαντικό χρόνο και κόστος αργότερα. Μετά την ολοκλήρωση, θα χρειαστεί να δηλωθείτε ως ιδιοκτήτης στον τοπικό δήμο, να τακτοποιήσετε την εγγραφή σας για τον ΕΝΦΙΑ και, αν σκοπεύετε να μισθώσετε το ακίνητο, να το εγγράψετε στο ελληνικό Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στην Bofkers συντονίζουμε κάθε βήμα αυτής της διαδικασίας για λογαριασμό σας. Οι νομικοί συνεργάτες μας διενεργούν πλήρη έλεγχο τίτλων και νομικής κατάστασης, η ομάδα μας βοηθά στην απόκτηση ΑΦΜ και στο άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και είμαστε παρόντες σε κάθε υπογραφή ώστε να μη διαφύγει τίποτα. Δεν χρειάζεται να αντιμετωπίσετε μόνοι την ελληνική γραφειοκρατία — γι’ αυτό ακριβώς είμαστε εδώ. Αν είστε έτοιμοι να ξεκινήσετε την αναζήτηση, επικοινωνήστε σήμερα με την ομάδα της Bofkers και θα σας καθοδηγήσουμε από την πρώτη ημέρα.