Grèce, Espagne, Portugal ou Italie : quel marché méditerranéen privilégier ?

Si vous envisagez un investissement immobilier en Méditerranée, quatre marchés dominent les échanges : la Grèce, l’Espagne, le Portugal et l’Italie. Tous offrent soleil, culture, tourisme dynamique et un art de vivre envié dans le monde entier. Mais ils ne constituent pas des investissements équivalents. Ils diffèrent nettement en matière de prix d’entrée, de rendement locatif, de stade de croissance, de fiscalité et d’avantages de résidence pour les acheteurs étrangers. Cette comparaison dépasse les discours commerciaux pour examiner les chiffres, car en immobilier, le lieu d’achat compte autant que le bien lui-même.

Le prix d’entrée est le premier filtre. Dans les quartiers prisés d’Athènes, l’immobilier résidentiel se situe en moyenne à €2,000–€3,500 par mètre carré. Sur les îles grecques, il atteint €3,000–€8,000 selon la localisation et les prestations. À Lisbonne, les secteurs de premier choix se négocient désormais à €5,000–€8,000 par mètre carré après des années de demande étrangère. Barcelone se situe à €4,500–€7,000, Madrid à €4,000–€6,500. L’Italie est plus contrastée : Milan atteint €6,000–€10,000 et Rome €3,500–€6,000, tandis que les zones rurales et le sud proposent des prix bien plus bas, avec une demande nettement moindre. Sur le seul coût d’acquisition, la Grèce offre le meilleur rapport qualité-prix du groupe : des emplacements de premier choix à des niveaux que Lisbonne et Barcelone ont dépassés il y a cinq à sept ans.

Rendements, croissance et chiffres comparés

Les rendements locatifs suivent la même logique. Les locations de courte durée sur les îles grecques génèrent 6–12% bruts par an ; les locations de longue durée à Athènes rapportent 4–6%. Le marché portugais de courte durée, autrefois exceptionnel, a été comprimé par la réglementation et la hausse des prix d’entrée, les rendements lisboètes se situant désormais à 3–5%. Les grandes villes espagnoles offrent 3–5% en longue durée, même si les règles strictes de Barcelone ont fortement réduit les possibilités de location de courte durée. En Italie, les rendements varient considérablement selon les régions : la Toscane et Amalfi affichent des tarifs élevés en courte durée, mais aussi des prix d’acquisition importants ; le sud offre de meilleurs rendements, mais une liquidité plus limitée et des marchés de revente moins dynamiques. La Grèce présente régulièrement le meilleur rendement ajusté au risque des quatre pays.

Les dispositifs fiscaux destinés aux acquéreurs qui s’installent sur place constituent un autre facteur distinctif. La Grèce propose un taux forfaitaire de 7% sur les revenus de pensions étrangères pendant quinze ans et une exonération de 50% de l’impôt sur le revenu pour les télétravailleurs pendant sept ans. L’Italie dispose d’un dispositif concurrent : un impôt annuel fixe de €100,000 sur l’ensemble des revenus étrangers, quel qu’en soit le montant, très attractif pour les très hauts revenus mais moins pertinent pour la plupart des acheteurs. Le régime portugais des résidents non habituels (NHR), qui offrait une exonération fiscale de 10 ans et faisait référence parmi les incitations européennes à l’installation, a été de fait supprimé pour les nouveaux demandeurs en 2024. La loi Beckham en Espagne propose un taux fixe de 24% pour les travailleurs éligibles, mais avec un coût de la vie de départ plus élevé. Pour la plupart des acheteurs, les dispositifs grecs offrent la meilleure combinaison de simplicité, de générosité et d’accessibilité.

La position dans le cycle est peut-être la variable d’investissement la plus importante. Le Portugal a connu sa grande phase de hausse entre 2015 et 2023 : les premiers entrants ont obtenu des performances exceptionnelles, mais le marché est désormais mature et les rendements se sont contractés. Les marchés littoraux et urbains espagnols se sont également fortement appréciés durant la dernière décennie. La Grèce a pris du retard en raison de sa crise financière, mais ce décalage constitue aujourd’hui un avantage : le pays se trouve plus tôt dans son cycle de valorisation, les prix rattrapent encore les fondamentaux et le potentiel de croissance s’étend sur une période plus longue. Les investisseurs qui comprennent les cycles reconnaissent dans la Grèce actuelle le Portugal de 2015 et agissent en conséquence.

Chaque marché comporte des risques spécifiques à considérer. L’Espagne connaît une fragmentation politique et d’importantes différences régionales dans la réglementation locative. Le programme Golden Visa portugais a été fortement restreint et le NHR supprimé, réduisant deux de ses principaux attraits pour les acheteurs étrangers. La bureaucratie et le système juridique italiens restent complexes, et le marché de la revente peut manquer de liquidité en dehors des grandes villes. Les risques grecs sont plus faibles que ne le laisse penser la réputation historique du pays : sa notation de crédit s’est redressée, son secteur bancaire est stable et son gouvernement donne constamment la priorité aux investissements étrangers. La procédure juridique d’acquisition, décrite dans notre guide d’achat, est simple avec le bon accompagnement.

La comparaison des données conduit à une conclusion constante : la Grèce offre le meilleur prix d’entrée, les rendements les plus élevés, les dispositifs fiscaux les plus attractifs pour les nouveaux résidents et le plus long potentiel restant de hausse des prix parmi les quatre grands marchés méditerranéens. Cela ne signifie pas que l’Espagne, le Portugal ou l’Italie sont de mauvais investissements : ce n’est pas le cas. Mais pour les acheteurs qui recherchent aujourd’hui le plus fort potentiel par euro investi, la Grèce s’impose. Chez Bofkers, nous avons construit toute notre activité autour de cette conviction. Contactez-nous dès aujourd’hui et découvrez ce que votre budget permet d’acquérir en Grèce par rapport aux autres destinations.