الدليل الشامل لشراء عقار في اليونان للأجانب

ترحّب اليونان بالمشترين الأجانب للعقارات، وإجراءات الشراء، رغم متطلباتها القانونية المحددة، واضحة عندما تعرف ما ينتظرك. سواء كنت من مواطني الاتحاد الأوروبي أو من خارجه، فالخطوات متشابهة إلى حد كبير، ومع توافر الفريق المناسب تستغرق العملية كاملةً، من قبول العرض إلى تسلّم المفاتيح، عادةً ستة إلى اثني عشر أسبوعاً. يوضّح هذا الدليل بدقة ما يحدث في كل مرحلة وتكلفته وما ينبغي الانتباه إليه، لتتقدّم بثقة.

تبدأ الخطوتان الأوليان قبل تقديم أي عرض. ستحتاج إلى رقم تعريف ضريبي يوناني، يُعرف باسم AFM (Arithmos Forologikou Mitroou)، وهو مطلوب لأي معاملة مالية في اليونان، بما فيها شراء العقار. ويمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي الحصول عليه مباشرةً من مكتب ضرائب محلي؛ أما غير مواطني الاتحاد فيحصلون عليه عادةً عبر محامٍ يوناني يمثّلهم. وبالتوازي، ستحتاج إلى فتح حساب مصرفي يوناني. إذ يشترط القانون اليوناني مرور أموال شراء العقار عبر حساب مصرفي يوناني، للامتثال لقواعد مكافحة غسل الأموال وإثبات المصدر القانوني للأموال. ويمكن لمحاميك المساعدة في الخطوتين قبل سفرك.

الإجراءات القانونية: من العرض إلى إتمام الشراء

بعد قبول عرضك، يجري محاميك فحصاً قانونياً شاملاً. ويشمل ذلك مراجعة سند الملكية لدى السجل العقاري (Ktimatologio) للتأكد من سلامة ملكية البائع، والتحقق من خلو العقار من الرهون والحجوزات والأعباء، والتأكد من انتظام جميع تراخيص البناء، ومن عدم وجود التزامات غير مسددة على البائع تتعلق بضريبة العقار السنوية ENFIA. وهذه مرحلة حاسمة لا تقبل التهاون، فلا تتجاوزها مطلقاً. وبعد اكتمال الفحص بنتيجة سليمة، يوقّع المشتري والبائع اتفاقاً مبدئياً (Prosimfono)، وهو عقد خاص يثبّت السعر والشروط المتفق عليها. ويدفع المشتري في هذه المرحلة عربوناً يبلغ عادةً 10% من سعر الشراء.

قبل توقيع سند البيع النهائي، يجب على المشتري دفع ضريبة نقل الملكية، التي تبلغ في اليونان 3.09% من سعر الشراء أو القيمة الموضوعية المقدّرة للعقار، أيهما أعلى. وتُدفع هذه الضريبة مباشرةً إلى الجهة الضريبية قبل أن يتابع كاتب العدل الإجراءات. وعادةً ما تتراوح التكاليف الإجمالية لمعاملة شراء عقار يوناني بين 7% و10% من سعر الشراء، وتتوزّع تقريباً كالآتي: ضريبة نقل الملكية 3.09%، وأتعاب كاتب العدل 1–1.5%، والأتعاب القانونية 1–2%، ورسوم التسجيل في السجل العقاري نحو 0.5%. ضع هذه التكاليف في ميزانيتك منذ البداية.

الخطوة الأخيرة هي توقيع سند البيع الرئيسي (Symvolaio) أمام كاتب عدل يوناني مرخّص. ويجب حضور المشتري والبائع، أو ممثليهما القانونيين المفوّضين بموجب توكيل رسمي. ويُعدّ خيار التوكيل مفيداً خصوصاً للمشترين الأجانب الذين لا يستطيعون السفر إلى اليونان مرات متعددة؛ إذ توقّعه مرة واحدة، في القنصلية اليونانية ببلدك أو داخل اليونان، ويتولى محاميك كل ما يلي ذلك. وبعد توقيع السند وتسجيله في السجل العقاري، تنتقل الملكية قانونياً ويصبح العقار ملكك.

تستغرق المدة الكاملة من قبول العرض إلى الإتمام عادةً ستة إلى اثني عشر أسبوعاً للمعاملة المباشرة. وقد تستغرق الحالات المعقدة، مثل العقارات ذات الإشكالات التخطيطية أو تعقيدات الميراث أو تعدد الملاك، وقتاً أطول؛ لذا يوفّر الفحص الشامل في البداية كثيراً من الوقت والتكلفة لاحقاً. وبعد الإتمام، ستحتاج إلى التسجيل بصفتك مالك العقار لدى البلدية المحلية، وإنشاء حساب ضريبة العقار السنوية ENFIA، وإذا كنت تنوي تأجيره، تسجيله في السجل اليوناني للإيجارات قصيرة الأجل (Mητρωο Aκινητων).

في BOFKERS، ننسّق كل خطوة من هذه العملية نيابةً عنك. يجري شركاؤنا القانونيون البحث الشامل في سند الملكية والفحص القانوني، ويساعد فريقنا في التسجيل للحصول على AFM وفتح الحساب المصرفي، ونحضر كل توقيع لضمان عدم إغفال أي تفصيل. لست مضطراً إلى التعامل مع البيروقراطية اليونانية وحدك، فهذه تحديداً مهمتنا. إذا كنت مستعداً لبدء البحث، فتواصل مع فريق BOFKERS اليوم لنرشدك خلال العملية منذ اليوم الأول.