اليونان أم إسبانيا والبرتغال وإيطاليا: أي سوق متوسطية تتفوّق؟

إذا كنت تدرس استثماراً عقارياً في منطقة المتوسط، فإن أربع أسواق تتصدّر النقاش: اليونان وإسبانيا والبرتغال وإيطاليا. وجميعها توفّر الشمس والثقافة والسياحة القوية ونمط حياة يتطلع إليه معظم العالم. لكنها ليست متساوية استثمارياً؛ فهي تختلف كثيراً في سعر الدخول والعائد الإيجاري ومرحلة النمو والضرائب ومزايا الإقامة المقدّمة للمشترين الأجانب. تتجاوز هذه المقارنة الخطاب التسويقي وتنظر إلى الأرقام، لأن مكان الشراء في العقارات لا يقل أهمية عما تشتريه.

سعر الدخول هو معيار الفرز الأول. ففي أحياء أثينا المميّزة، يتراوح متوسط أسعار العقارات السكنية بين €2,000–€3,500 للمتر المربع. وفي الجزر اليونانية يتراوح بين €3,000–€8,000 بحسب الموقع والمواصفات. قارن ذلك بلشبونة، حيث تبلغ الأسعار اليوم في المناطق المميّزة €5,000–€8,000 للمتر المربع بعد سنوات من طلب المستثمرين الأجانب. وفي برشلونة تبلغ €4,500–€7,000، وفي مدريد €4,000–€6,500. أما إيطاليا فأكثر تبايناً: تصل ميلانو إلى €6,000–€10,000 وروما إلى €3,500–€6,000، في حين يوفّر الريف والجنوب الإيطالي أسعاراً أقل بكثير، لكن مع طلب أضعف بوضوح. ومن حيث تكلفة الدخول وحدها، تقدّم اليونان أفضل قيمة ضمن المجموعة: مواقع مميّزة بأسعار تجاوزتها لشبونة وبرشلونة قبل خمس إلى سبع سنوات.

العوائد والنمو والأرقام جنباً إلى جنب

تتبع العوائد الإيجارية النمط نفسه. فتحقق الإيجارات قصيرة الأجل في الجزر اليونانية عوائد إجمالية سنوية بنسبة 6–12%، بينما تحقّق إيجارات أثينا طويلة الأجل 4–6%. وقد تعرضت سوق الإيجار قصير الأجل في البرتغال، التي كانت استثنائية سابقاً، لضغوط القوانين وارتفاع أسعار الدخول، فأصبحت عوائد لشبونة عند 3–5%. وتحقق المدن الإسبانية الكبرى 3–5% من الإيجارات طويلة الأجل، لكن لوائح برشلونة الصارمة قلّصت فرص الإيجار قصير الأجل كثيراً. وتتباين عوائد إيطاليا بشدة بحسب المنطقة: تستقطب توسكانا وأمالفي أسعاراً مرتفعة للإيجار قصير الأجل، لكن أسعار الدخول مرتفعة؛ ويوفّر جنوب إيطاليا عوائد أفضل، لكن بسيولة أقل وأسواق إعادة بيع أضعف. وتقدّم اليونان باستمرار أقوى عائد معدّل بحسب المخاطر بين الأسواق الأربع.

تمثّل البرامج الضريبية للمشترين المنتقلين للإقامة عاملاً فارقاً آخر. تقدّم اليونان معدل ضريبة دخل ثابتاً بنسبة 7% على المعاشات التقاعدية الأجنبية لمدة خمس عشرة سنة، وإعفاءً من ضريبة الدخل بنسبة 50% للعاملين عن بُعد لمدة سبع سنوات. ولدى إيطاليا برنامج ضريبة ثابتة منافس: ضريبة سنوية محددة بقيمة €100,000 على جميع الدخول الأجنبية مهما بلغ حجمها، وهو جذاب جداً لأصحاب الدخول الفائقة الارتفاع، لكنه أقل ملاءمة لغالبية المشترين. أما نظام المقيمين غير الاعتياديين في البرتغال (NHR)، الذي كان يوفّر إعفاءً ضريبياً لمدة 10 سنوات وشكّل معياراً للحوافز الأوروبية للانتقال، فقد أُلغي فعلياً للمتقدمين الجدد في 2024. ويقدّم قانون بيكهام في إسبانيا معدلاً ثابتاً بنسبة 24% للعاملين المؤهلين، لكن مع مستوى أساسي أعلى لتكاليف المعيشة. وبالنسبة إلى معظم المشترين، توفّر برامج اليونان أفضل مزيج من البساطة وسخاء المزايا وسهولة الاستفادة.

لعل موقع السوق ضمن دورتها هو أهم متغير استثماري. شهدت البرتغال موجة ارتفاعها الكبرى بين 2015 و2023، وحقق المشترون المبكرون عوائد استثنائية، لكن السوق نضجت الآن وانخفضت العوائد. وكذلك ارتفعت قيم الأسواق الساحلية والحضرية في إسبانيا بقوة خلال العقد الماضي. وتأخرت اليونان بسبب أزمتها المالية، لكن هذا التأخر أصبح اليوم ميزة: فهي في مرحلة أبكر من دورة ارتفاع القيمة، وما زالت الأسعار تلحق بالمقومات الأساسية، وأمام النمو مجال أطول. ويرى المستثمرون الذين يفهمون دورات السوق في اليونان اليوم ما كانت عليه البرتغال في 2015، ويتصرفون على هذا الأساس.

لكل سوق مخاطرها الخاصة التي تستحق الانتباه. تواجه إسبانيا تشرذماً سياسياً وتفاوتاً إقليمياً كبيراً في تنظيم الإيجارات. وقد قُلّص برنامج Golden Visa البرتغالي بدرجة كبيرة وأُلغي نظام NHR، مما قلّص اثنين من أبرز حوافز المشترين الأجانب. ولا تزال البيروقراطية والمنظومة القانونية في إيطاليا معقدتين، وقد تفتقر سوق إعادة البيع خارج المدن الكبرى إلى السيولة. أما مخاطر اليونان فأقل مما توحي به سمعتها التاريخية؛ فقد أعادت بناء تصنيفها الائتماني، وقطاعها المصرفي مستقر، وحكومتها تمنح الاستثمار الأجنبي أولوية ثابتة. وإجراءات الشراء القانونية، الموضّحة في دليل الشراء لدينا، واضحة عند توافر الدعم المناسب.

عند وضع البيانات جنباً إلى جنب، تتضح النتيجة: توفّر اليونان أفضل سعر دخول وأقوى العوائد وأكثر البرامج الضريبية جاذبية للمنتقلين للإقامة، وأطول مجال متبقٍ لنمو القيمة بين الأسواق المتوسطية الأربع الكبرى. ولا يعني ذلك أن إسبانيا أو البرتغال أو إيطاليا استثمارات سيئة، فهي ليست كذلك. لكن للمشترين الراغبين في أكبر إمكانات نمو مقابل كل يورو مستثمر الآن، تكون اليونان هي الإجابة. في BOFKERS، بنينا أعمالنا بالكامل على هذه القناعة. تواصل معنا اليوم لنريك ما يمكن لميزانيتك تحقيقه في اليونان مقارنةً بأي مكان آخر.